Atendiendo a la publicación del Decreto Supremo N° 029-2019-VIVIENDA mediante el cual se aprueba el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, es importante señalar, que dicho reglamento se elaboró tomado como base las siguientes disposiciones legales:

  1. Mediante Ley Nº 29090, se regularon las Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, cuyo Texto Único Ordenado fue aprobado por el Decreto Supremo N° 006-2017-VIVIENDA cuyo objeto es establecer la regulación jurídica de los procedimientos administrativos para la independización de predios rústicos, subdivisión de lotes, obtención de las licencias de habilitación urbana y de edificación; fiscalización en la ejecución de los respectivos proyectos; la recepción de obras de habilitación urbana y la conformidad de obra y declaratoria de edificación, garantizando de esa manera la calidad de vida y la seguridad jurídica privada y pública; estableciendo el rol y responsabilidades de los diversos actores vinculados en los procedimientos administrativos.

 

  1. En ese contexto, mediante el Decreto Supremo N° 011-2017-VIVIENDA, se aprueba el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación que tiene por objeto desarrollar los procedimientos administrativos dispuestos en la Ley;

 

  1. Asimismo, en el marco de la modernización del Estado mediante Decreto Legislativo N° 1426 se modificaron diversos artículos de la Ley, con la finalidad de simplificar los procedimientos administrativos para la obtención de licencias de habilitación urbana y edificaciones.

 

Características de la Licencia:

En la norma citada, se desarrollan las características de la Licencia[1] de Habilitación Urbana y/o de Edificación, la misma que se otorga de acuerdo a la documentación técnica aprobada:

 

  1. Tiene una vigencia de treinta y seis (36) meses, contados a partir de la fecha de su emisión y es notificada dentro de los tres (03) días hábiles de emitida; puede ser prorrogada y revalidada. La licencia es prorrogable por doce (12) meses calendario y por única vez. La prórroga se solicita dentro de los treinta (30) días calendario, anteriores a su vencimiento, indicando el número de la licencia y/o del expediente.

 

  1. Para la obtención de la Licencia de Edificación, se deberá acreditar que el predio cuenta, por lo menos, con el correspondiente proyecto de habilitación urbana aprobado.

 

Para la ejecución de la edificación, la habilitación urbana debe estar recepcionada, salvo los proyectos de habilitación urbana aprobados con construcción simultánea. Para obtener Licencias de Edificación, así como para la ejecución de sus obras en bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o ubicados en el entorno de dichos inmuebles, debidamente declarados, no es exigible previamente la habilitación urbana, siempre que la Municipalidad, bajo responsabilidad, corrobore que el predio cuenta con obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, así como de distribución de energía e iluminación pública. En los casos que exista un contrato de superficie, que incluya a dos o más predios con diferentes propietarios, no corresponde su acumulación para la conformidad de obra y declaratoria de edificación, ni su inscripción en el Registro de Predios, por su naturaleza temporal.

 

  1. Para dar inicio a la ejecución de la obra autorizada con las Licencias de Habilitación Urbana y/o de Edificación, a excepción de las obras preliminares, se debe presentar el Anexo H, de acuerdo a lo establecido en el Reglamento de Verificación Administrativa y Técnica – RVAT.

 

Efectos de la Licencia

De otro lado se señalan cuáles serían los efectos de la Licencia:

  1. El otorgamiento de la Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación determina la adquisición de los derechos de construcción en el predio, habilitando o edificando en los términos y condiciones otorgados en la misma.

 

  1. La expedición de las citadas licencias no conlleva a pronunciamiento alguno acerca de la titularidad de los derechos reales, sobre el predio o predios, objeto de ella.

 

  1. Las licencias producen todos sus efectos, aun cuando sean enajenados, pudiendo recaer en uno o más predios, siendo necesario en este último caso la acumulación registral de los lotes para la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación.

 

  1. En el caso de proyectos a ser ejecutados por etapas, se puede presentar un proyecto integral, cuya Acta de Verificación y Dictamen con calificación Conforme tenga una vigencia de diez (10) años, dentro de los cuáles se puede solicitar para cada etapa las Licencias de Habilitación Urbana y de Edificación, la Recepción de Obras, así como la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación, teniendo cada uno de estos documentos una vigencia de treinta y seis (36) meses.

 

Aspectos Registrales:

La norma comentada, señala que la Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación, su prórroga y revalidación, son inscribibles en la partida registral del predio, el asiento registral se cancela por el vencimiento de las citadas licencias o por la inscripción de la Recepción de Obras o de la Declaratoria de Edificación, según corresponda.

Asimismo, es importante resaltar que, en la calificación registral para la inscripción de las Licencias, Resoluciones o cualquier acto administrativo que emitan las Municipalidades, el Registrador, solo verificará la competencia del funcionario que la emitió, la formalidad, el carácter inscribible y la adecuación con los antecedentes registrales; no puede evaluar los fundamentos de hecho o de derecho, ni el desarrollo del procedimiento administrativo en el cual se emitió.

Sobre la Determinación de los Montos.

En relación a los montos por derecho de revisión, se señala que los Colegios Profesionales, las instituciones con funciones específicas y, las que designan delegados de servicios públicos, tienen un plazo de seis (06) meses para determinar los montos por los derechos de revisión de proyectos, regulados en el numeral 9.5 del artículo 9 del Reglamento, el mismo que a la letra indica lo siguiente:

Numeral 9.5 del artículo 9)

“Los montos por los derechos de revisión de proyectos a cargo de los Colegios Profesionales, de las instituciones que designan delegados ad hoc y, de aquellas que designan delegados de servicios públicos, se establecen en aplicación del Decreto Supremo N° 064-2010-PCM, Decreto Supremo que aprueba la metodología de determinación de costos de los procedimientos administrativos y servicios prestados en exclusividad comprendidos en los Textos Únicos de Procedimientos Administrativos de las Entidades Públicas, en cumplimiento del numeral 44.6 del artículo 44 de la Ley Nº 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General”.

 

Sobre la Aplicación de la Ley Nº 29566[2].

En los casos que la Municipalidad respectiva, no pueda realizar la verificación de la copia literal a través del portal institucional de la SUNARP, se procede de acuerdo con lo previsto en la Única Disposición Complementaria de la Ley Nº 29566, en los procedimientos administrativos de aprobación automática; y, en los procedimientos administrativos de evaluación previa:

“UNICA DISPOSICIÓN COMPPLEMENTARIA DE LA LEY N° 29566:

Intercambio gratuito de información: Las entidades de la administración pública que de cualquier manera intervienen o participan en los tramites de constitución de empresas, otorgamiento de Licencias de funcionamiento, Licencias de habilitación urbana y de edificacó6n, y transferencia de propiedad, se encuentran obligadas a proporcionar e intercambiar entre estas información que obra en su poder a solo requerimiento de la entidad solicitante y en forma gratuita, mediante el acceso inmediato al respectivo portal web dentro de las 24 horas de recibida la solicitud, quedando prohibido el cobro de suma alguna por dicho concepto.”

Finalmente, se verifica que la norma bajo comentario brinda los medios para agilizar los procedimientos administrativos dispuestos en la Ley Nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, lo cual trae como resultado un servicio más eficiente a favor de los administrados.

Atendiendo a la publicación del Decreto Supremo N° 029-2019-VIVIENDA mediante el cual se aprueba el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, es importante señalar, que dicho reglamento se elaboró tomado como base las siguientes disposiciones legales:

  1. Mediante Ley Nº 29090, se regularon las Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, cuyo Texto Único Ordenado fue aprobado por el Decreto Supremo N° 006-2017-VIVIENDA cuyo objeto es establecer la regulación jurídica de los procedimientos administrativos para la independización de predios rústicos, subdivisión de lotes, obtención de las licencias de habilitación urbana y de edificación; fiscalización en la ejecución de los respectivos proyectos; la recepción de obras de habilitación urbana y la conformidad de obra y declaratoria de edificación, garantizando de esa manera la calidad de vida y la seguridad jurídica privada y pública; estableciendo el rol y responsabilidades de los diversos actores vinculados en los procedimientos administrativos.

 

  1. En ese contexto, mediante el Decreto Supremo N° 011-2017-VIVIENDA, se aprueba el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación que tiene por objeto desarrollar los procedimientos administrativos dispuestos en la Ley;

 

  1. Asimismo, en el marco de la modernización del Estado mediante Decreto Legislativo N° 1426 se modificaron diversos artículos de la Ley, con la finalidad de simplificar los procedimientos administrativos para la obtención de licencias de habilitación urbana y edificaciones.

 

Características de la Licencia:

En la norma citada, se desarrollan las características de la Licencia[1] de Habilitación Urbana y/o de Edificación, la misma que se otorga de acuerdo a la documentación técnica aprobada:

 

  1. Tiene una vigencia de treinta y seis (36) meses, contados a partir de la fecha de su emisión y es notificada dentro de los tres (03) días hábiles de emitida; puede ser prorrogada y revalidada. La licencia es prorrogable por doce (12) meses calendario y por única vez. La prórroga se solicita dentro de los treinta (30) días calendario, anteriores a su vencimiento, indicando el número de la licencia y/o del expediente.

 

  1. Para la obtención de la Licencia de Edificación, se deberá acreditar que el predio cuenta, por lo menos, con el correspondiente proyecto de habilitación urbana aprobado.

 

Para la ejecución de la edificación, la habilitación urbana debe estar recepcionada, salvo los proyectos de habilitación urbana aprobados con construcción simultánea. Para obtener Licencias de Edificación, así como para la ejecución de sus obras en bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o ubicados en el entorno de dichos inmuebles, debidamente declarados, no es exigible previamente la habilitación urbana, siempre que la Municipalidad, bajo responsabilidad, corrobore que el predio cuenta con obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, así como de distribución de energía e iluminación pública. En los casos que exista un contrato de superficie, que incluya a dos o más predios con diferentes propietarios, no corresponde su acumulación para la conformidad de obra y declaratoria de edificación, ni su inscripción en el Registro de Predios, por su naturaleza temporal.

 

  1. Para dar inicio a la ejecución de la obra autorizada con las Licencias de Habilitación Urbana y/o de Edificación, a excepción de las obras preliminares, se debe presentar el Anexo H, de acuerdo a lo establecido en el Reglamento de Verificación Administrativa y Técnica – RVAT.

 

Efectos de la Licencia

De otro lado se señalan cuáles serían los efectos de la Licencia:

  1. El otorgamiento de la Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación determina la adquisición de los derechos de construcción en el predio, habilitando o edificando en los términos y condiciones otorgados en la misma.

 

  1. La expedición de las citadas licencias no conlleva a pronunciamiento alguno acerca de la titularidad de los derechos reales, sobre el predio o predios, objeto de ella.

 

  1. Las licencias producen todos sus efectos, aun cuando sean enajenados, pudiendo recaer en uno o más predios, siendo necesario en este último caso la acumulación registral de los lotes para la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación.

 

  1. En el caso de proyectos a ser ejecutados por etapas, se puede presentar un proyecto integral, cuya Acta de Verificación y Dictamen con calificación Conforme tenga una vigencia de diez (10) años, dentro de los cuáles se puede solicitar para cada etapa las Licencias de Habilitación Urbana y de Edificación, la Recepción de Obras, así como la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación, teniendo cada uno de estos documentos una vigencia de treinta y seis (36) meses.

 

Aspectos Registrales:

La norma comentada, señala que la Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación, su prórroga y revalidación, son inscribibles en la partida registral del predio, el asiento registral se cancela por el vencimiento de las citadas licencias o por la inscripción de la Recepción de Obras o de la Declaratoria de Edificación, según corresponda.

Asimismo, es importante resaltar que, en la calificación registral para la inscripción de las Licencias, Resoluciones o cualquier acto administrativo que emitan las Municipalidades, el Registrador, solo verificará la competencia del funcionario que la emitió, la formalidad, el carácter inscribible y la adecuación con los antecedentes registrales; no puede evaluar los fundamentos de hecho o de derecho, ni el desarrollo del procedimiento administrativo en el cual se emitió.

Sobre la Determinación de los Montos.

En relación a los montos por derecho de revisión, se señala que los Colegios Profesionales, las instituciones con funciones específicas y, las que designan delegados de servicios públicos, tienen un plazo de seis (06) meses para determinar los montos por los derechos de revisión de proyectos, regulados en el numeral 9.5 del artículo 9 del Reglamento, el mismo que a la letra indica lo siguiente:

Numeral 9.5 del artículo 9)

“Los montos por los derechos de revisión de proyectos a cargo de los Colegios Profesionales, de las instituciones que designan delegados ad hoc y, de aquellas que designan delegados de servicios públicos, se establecen en aplicación del Decreto Supremo N° 064-2010-PCM, Decreto Supremo que aprueba la metodología de determinación de costos de los procedimientos administrativos y servicios prestados en exclusividad comprendidos en los Textos Únicos de Procedimientos Administrativos de las Entidades Públicas, en cumplimiento del numeral 44.6 del artículo 44 de la Ley Nº 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General”.

 

Sobre la Aplicación de la Ley Nº 29566[2].

En los casos que la Municipalidad respectiva, no pueda realizar la verificación de la copia literal a través del portal institucional de la SUNARP, se procede de acuerdo con lo previsto en la Única Disposición Complementaria de la Ley Nº 29566, en los procedimientos administrativos de aprobación automática; y, en los procedimientos administrativos de evaluación previa:

“UNICA DISPOSICIÓN COMPPLEMENTARIA DE LA LEY N° 29566:

Intercambio gratuito de información: Las entidades de la administración pública que de cualquier manera intervienen o participan en los tramites de constitución de empresas, otorgamiento de Licencias de funcionamiento, Licencias de habilitación urbana y de edificación, y transferencia de propiedad, se encuentran obligadas a proporcionar e intercambiar entre estas información que obra en su poder a solo requerimiento de la entidad solicitante y en forma gratuita, mediante el acceso inmediato al respectivo portal web dentro de las 24 horas de recibida la solicitud, quedando prohibido el cobro de suma alguna por dicho concepto.”

Finalmente, se verifica que la norma bajo comentario brinda los medios para agilizar los procedimientos administrativos dispuestos en la Ley Nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, lo cual trae como resultado un servicio más eficiente a favor de los administrados.

[1] Es un acto administrativo emitido por la Municipalidad mediante el cual se autoriza la ejecución de una obra de habilitación urbana y/o de edificación prevista en la Ley.

 

[2] Se modifica diversas disposiciones con rango de ley a fin de mejorar el dima de inversión y facilitar el cumplimiento de obligaciones tributarias.


Eduardo Gálvez Monteagudo, Socio Fundador que lidera el Estudio Gálvez Monteagudo Abogados cuenta con más de 45 años de sólida experiencia en el ámbito de servicios legales en el Perú y a nivel internacional. Su experiencia legal con visión empresarial lo respalda, contando con la confianza y seguridad de sus clientes.

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