Transferencia de propiedad en predios agrarios: 6 consejos legales

La transferencia de propiedad en predios rurales, rústicos, eriazos o algún otro tipo de propiedad ligada a la actividad agraria necesitan de abogados especialistas en el tema. Y que sabemos que el contrato perfecto no existe, debido a que es imposible regular en un contrato todos los supuestos de hecho que pueden generar riesgos para la partes involucradas.

Y es que negociar, celebrar y ejecutar un contrato puede ser una tarea muy difícil y riesgosa si es que no se cuenta con la asesoría técnico-legal apropiada. Por ello, en Gálvez Monteagudo Abogados te dejamos 7 consejos legales para celebrar un buen contrato de transferencia de propiedad en predios agrarios.

Identifica a quienes tengan derechos sobre el predio

Antes de iniciar cualquier proceso de transferencia de propiedad, debes identificar a las personas naturales o jurídicas que tienen derechos sobre el predio. La calidad de estos puede ser propietarios, posesionarios, usufructuarios o cualquier otro derecho real. Estos serán nuestra primera fuente de información sobre el precio de interés.

Solicita ante la SUNARP el Certificado de Búsqueda Catastral

Este es el documento por el cual se certifica que el predio está o no inscrito (registrado) en el Registro de Propiedad Inmueble de la SUNARP. Allí se te proporcionará:

• El número de partida electrónica (P.E.).
• La existencia de duplicidad de partidas o superposiciones (si el mismo predio, de manera parcial o total, está inscrito en otros partidas electrónicas).
• La información si es que existen títulos pendientes de inscripción.
• La información si comprende zonas arqueológicas, etc.

Realiza un estudio de títulos

En el proceso de transferencia de propiedad en predios agrarios es necesario realizar un estudio de los títulos en los predios inscritos. De modo que, esto implica realizar el análisis de la siguiente documentación registral:

• La copia literal de dominio de la partida electrónica del inmueble, en la cual consta el área del predio, antecedentes registrales, titular registral, cargas y gravámenes, etc.
• Certificado de Gravámenes y Cargas (brinda información de la existencia de hipotecas, embargos y otros).
• Certificado Registral Inmobiliario del inmueble (CRI), el cual proporciona una mayor información sobre el predio y otros documentos que se consideren relevantes de acuerdo al caso en concreto.
• Lectura y evaluación de títulos archivados relevantes para mayor información.

Si el predio no está inscrito…

Para efectuar la transferencia de propiedad, deberás solicitar a las personas que se identifiquen como propietarios, poseedores o que tengan cualquier otro derecho sobre el predio. De este modo, el objetivo es obtener toda la información y documentación que acredite su derecho.

Adicionalmente, debes solicitar información a COFOPRI, Gobiernos Regionales (en caso que se hayan transferido competencias sobre la materia), SBN (Superintendencia Nacional de Bienes Estatales), Municipalidades y otras entidades.

En estos casos, los actos siguientes consistirán el iniciar el procedimiento para sanear el predio a efectos de inmatricular el bien en el Registro de Predios de la SUNARP.

Realiza un análisis costo beneficio antes de realizar la transferencia de propiedad

Antes de tomar cualquier decisión es importante realizar un análisis costo beneficio. Por ello, previa suscripción de un instrumento legal para vincular a la partes (contrato de arras, opción de compra, carta de intención, etc.), es recomendable realizar un levantamiento de información técnica del predio.

Así pues, el trabajo técnico lo realizarán ingenieros civiles, arquitectos, agrónomos, topógrafos, etc. Todo esto a efectos de determinar el área real con el área registral.

Tasa el predio

La valorización permite conocer el valor de mercado del predio, aspecto que es muy imporante para efectuar una transferencia de propiedad. Este consejo es importantísimo, puesto que cada contingencia que se identifica incide directamente sobre el valor del bien.

Hay que tener en cuenta que tasar el predio podría impedir o restringir el uso del predio de acuerdo a las proyecciones iniciales.

Luego de realizar la transferencia de propiedad

Realizados los actos anteriores, es posible celebrar y ejecutar el contrato de compraventa u otro que implique la transferencia de propiedad del predio agrario. Este mismo deberá ser elevado a Escritura Pública ante Notario Público de la jurisdicción en la cual se ubica el predio.

Dicho esto, tendrás que cerciorarte y hacer el seguimiento que el Notario Público solicite al Registro de Predios competente la inscripción de la Escritura Pública.

Por último, debes tener en cuenta la particularidad de cada caso en función a monto de inversión, características del predio, área, perfil de las personas contratantes, existencia de litigios sobre el predio. Además, debes recabar información técnica o legal complementaria que permita trazar una estrategia de negociación y su avance hasta el cierre del contrato.

¿Necesitarás un abogado?

Contratar al abogado apropiado para estos afanes es de vital importancia. Te ahorrará tiempo y efectuará los trámites legales de manera eficiente y sin complicaciones. Por lo cual, el perfil del abogado que buscas no debe contemplar únicamente ser curtido en temas de propiedad rural, sino que debe tener buen ojo empresarial. Un abogado con este enfoque y filosofía de trabajo te acompañará en el proceso de negociación hasta que la propiedad quede inscrita a tu nombre, buscando las mejores oportunidades. En Gálvez Monteagudo Abogados contamos con ellos.