LEY DE DESALOJO NOTARIAL
El 24 de abril de 2019 se publicó la Ley N° 30933, la misma que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial.
Esta norma permitirá que miles de propietarios o arrendadores sean beneficiados. Del mismo modo, esto contribuirá a la formalización de la actividad de alquiler de bienes inmuebles y revitalizará el mercado inmobiliario.
Así también, la ley fomentará la compra de segundas y terceras viviendas destinadas al alquiler, así como la creación de proyectos inmobiliarios orientados a dicha actividad, beneficiando también a los consumidores.
La Ley permite al propietario o arrendador iniciar el procedimiento cuando nos encontremos en alguna de estas causales: a) vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento; o, b) incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento.
El procedimiento se dará a través de sencillos trámites ante Notario Público, siempre y cuando cumplan los siguientes presupuestos:
- El inmueble materia de desalojo notarial debe encontrarse individualizado de manera inequívoca; y en el contrato de arrendamiento debe consignarse las referencias precisas de su ubicación.
- El contrato de arrendamiento debe estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto Legislativo 1177, Decreto Legislativo que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda; o en escritura pública. En este caso, el contrato de arrendamiento puede estar destinado a vivienda, comercio, industria u otros fines.
- Las modificaciones o adendas al contrato de arrendamiento deben cumplir con la misma formalidad que el contrato primigenio
En cuanto al procedimiento propiamente dicho, podemos señalar que los pasos en la norma son claros. Detallaremos brevemente cada uno de ellos:
1.- Presentación de solicitud de desalojo, donde el Notario constata el cumplimiento de los presupuestos ya mencionados y que se cumplan con los requisitos de la Ley.
2.- Luego de la calificación el Notario notifica al arrendatario, para que dentro de 5 días hábiles, acredite el no estar inmerso en alguna de las causales ya mencionadas.
3.- Cabe resaltar que el arrendatario solo puede oponerse a dicho procedimiento por los siguientes puntos:
a) La renovación o prórroga del plazo del contrato de arrendamiento con las mismas formalidades que el contrato primigenio;
b) La constancia de transferencia o depósito de los pagos de la renta realizados en la cuenta de abono acordada por las partes;
c) El incumplimiento de las formalidades establecidas por la presente ley.
4.- Luego de la respuesta del arrendatario el Notario podrá realizar las siguientes acciones:
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- Extiende un acta no contenciosa dejando constancia fehaciente e indubitable del vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por falta de pago, con la declaración de la procedencia del desalojo, lo cual protocoliza en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos. El acta extendida por el notario constituye título ejecutivo especial para proceder sin más trámite al lanzamiento del inmueble conforme al artículo 9.
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- Remite la copia legalizada del expediente al juez de paz letrado del distrito en el cual se ubica el bien inmueble arrendado, a efectos de que proceda conforme a lo establecido en el artículo 9.
Este trámite notarial culmina si:
- No se configura alguna de las causales de desalojo, en dicho caso el notario finaliza el trámite comunicando de este hecho al solicitante.
- Las partes acuerdan su finalización, en cualquier momento del procedimiento. En este caso, el notario levanta el acta no contenciosa correspondiente concluyendo el trámite.
Por último, hoy en día en nuestro país los desalojos judiciales duran en promedio cuatro años y tres meses. Esto se debe a la extrema cantidad de procedimientos burocráticos que hay que llevar a cabo, los cuales desalientan a los arrendadores. Es justamente la intención de esta medida agilizar el proceso y proteger el patrimonio de los propietarios, alentándolos a desarrollarse en el rubro.
Eduardo Gálvez Monteagudo, Socio Fundador que lidera el Estudio Gálvez Monteagudo Abogados cuenta con más de 45 años de sólida experiencia en el ámbito de servicios legales en el Perú y a nivel internacional. Su experiencia legal con visión empresarial lo respalda, contando con la confianza y seguridad de sus clientes.
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