GMA EN LITIGIOS Y SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS: 3 pecados mortales de los propietarios al alquilar sus inmuebles

En nuestra sociedad es recurrente escuchar y ver noticias relativas a la problemática por la que atraviesan muchas personas cuando pretenden la restitución de la posesión del inmueble que arrendaron, pues los arrendatarios se valen de una serie de artilugios y de la propia deficiencia de nuestro sistema judicial para perpetuarse arbitrariamente en dicha ocupación.

Pues bien, el Estado desde hace algunos años ha buscado darle herramientas a estos propietarios para que logren la mencionada restitución en tiempos más cortos. Así, en el 2014 se creó la denominada “Cláusula de Allanamiento a Futuro del Arrendatario”; posteriormente en el 2015 se expidió el Decreto Legislativo N° 1177, que crea el denominado “Proceso Único de Desalojo”; y, finalmente en el 2019 se creó el “Procedimiento Especial de Desalojo con Intervención Notarial”. Algo a tomar en cuenta es que estos mecanismos no son aplicables a los contratos de arrendamiento que se hayan celebrado con anterioridad a la vigencia de dichas normas o que no se hayan acogido expresamente a ellos.

El primer mecanismo denominado “Cláusula de Allanamiento a Futuro del Arrendatario”, creado por la Ley N° 30201, es justamente eso, una cláusula que se debe incorporar al contrato de arrendamiento, la que básicamente debe indicar que el arrendatario se obliga a que, en caso se promueva un proceso de desalojo en su contra por las causales de vencimiento de contrato o resolución de aquel por falta de pago, su contestación de demanda sólo pueda ampararse en la vigencia del contrato o la cancelación del alquiler acordado. Asimismo, para que este mecanismo pueda ser implementado válidamente, se requiere que el contrato cuente con firmas legalizadas de las partes ante notario público. De cumplirse con lo anterior, el propietario podrá demandar el desalojo, donde el Juez le otorgará un plazo de 6 días al arrendatario para que conteste la demanda, luego de lo cual éste deberá ordenar el lanzamiento en un plazo de 15 días hábiles.

Por otro lado, el “Proceso Único de Desalojo” es aquel que se puede promover cuando se cuente con un contrato de arrendamiento suscrito en base al Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (FUA), el mismo que debe estar registrado en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Para tal efecto, es imprescindible que el bien a arrendar sea destinado única y exclusivamente a vivienda, además que el contrato debe de ser suscrito ante Notario Público, pues es él quien además de proporcionar el mencionado formulario, procederá a realizar su registro en el RAV. Las ventajas de este proceso son bastante interesantes:

i) Se tramita en contra del arrendatario o de quien se encuentre ocupando el inmueble arrendado;

ii) Se peticiona ante Juez de Paz Letrado (lo que impide que el proceso pueda llegar a la Corte Suprema de Justicia);

iii) El demandado sólo tiene 5 días para contestar la demanda;

iv) El Juez debe sentenciar en un plazo de 3 días, bajo responsabilidad funcional;

v) La sentencia contiene la orden de lanzamiento y descerraje de ser el caso y se ejecuta en el plazo de 3 días, con la intervención y colaboración de la Policía Nacional, también bajo responsabilidad funcional;

vi) En caso se apele la sentencia, la decisión igualmente se ejecuta pues ese recurso se concede sin efecto suspensivo.

Finalmente, el “Procedimiento Especial de Desalojo con Intervención Notarial” ha creado una etapa prejudicial –ante Notario Público- que permita que en ella se determine la procedencia del desalojo, siendo que la intervención judicial se dará solo para la ejecución de dicha decisión. Nuevamente, para poder valernos de este procedimiento se requiere que el contrato de arrendamiento se haya celebrado vía el FUA o a través de Escritura Pública. Adicionalmente, el contrato debe contener una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario para la restitución del inmueble, otra de sometimiento expreso de las partes al mencionado procedimiento especial y también la consignación de una cuenta de abono en una entidad del sistema financiero donde el arrendatario debe realizar los pagos de la renta convenida. De cumplirse con estos requisitos, el propietario puede formular su solicitud de desalojo ante Notario Público, presentando los requisitos exigidos por ley, quien le otorgará al arrendatario un plazo de 5 días para que acredite no estar incurso en la causal de desalojo que se haya invocado en la solicitud, luego de lo cual éste podrá expedir el Acta No Contenciosa por la que se deja constancia indubitable de la causal que motiva el desalojo, la que constituirá Titulo Ejecutivo Especial para que se proceda al lanzamiento del inmueble, el que se solicita ante el Juez de Paz Letrado, quien expedirá resolución de lanzamiento en un plazo de 03 días, oficiando a la PNP para que brinde su asistencia y garantía en la ejecución de ese mandato, bajo responsabilidad funcional. Esta decisión de lanzamiento aunque pueda ser impugnada igualmente se ejecuta, pues la referida impugnación se concede sin efecto suspensivo.

Como se puede observar, los propietarios cuentan al día de hoy con determinados mecanismos que pueden permitirle, en caso sea necesario peticionar el desalojo y la restitución compulsiva de la posesión de su inmueble, lograr una desocupación más rápida y efectiva. Si bien para valerse de estos mecanismos se requiere de la intervención notarial, así como de un asesor legal particular, lo que podría implicar un mayor gasto; ello no debería ser impedimento para adoptarlos, pues las ventajas descritas terminan siendo mucho más beneficiosas para quienes las implementan.

Por: Max Jason Vargas Calderón