Ayer 25 de julio se publicó en el Diario Oficial El Peruano la denominada “Ley de Desarrollo Urbano Sostenible”, la misma que tendría por objeto establecer los principios, lineamientos, instrumentos y normas que regulan el acondicionamiento territorial, la planificación urbana, el uso y la gestión del suelo urbano, a efectos de lograr un desarrollo urbano sostenible, entendido como la optimización del aprovechamiento del suelo en armonía con el bien común y el interés general, la implementación de mecanismos que impulsen la gestión del riesgo de desastres y la reducción de vulnerabilidad, la habilitación y la ocupación racional del suelo; así como el desarrollo equitativo y accesible y la reducción de la desigualdad urbana y territorial, y la conservación de los patrones culturales, conocimientos y estilos de vida de las comunidades tradicionales y los pueblos indígenas u originarios.
Sin embargo, lo más resaltante hasta el momento de aquella es la denominada “Participación en el incremento del valor del suelo”, la que debe ser entendida como un nuevo Tributo pues ella grava al valor comercial adicional que se origina por las externalidades positivas directas o indirectas que generan proyectos, obras de habilitación urbana, renovación o regeneración urbana, inversión pública en infraestructura, ampliación de redes de servicios públicos y vías ejecutadas por el Estado. Esta afectación en teoría permitirá a la Municipalidad Provincial obtener, luego de una evaluación técnica, un porcentaje del incremento de este valor a efectos de ser aplicado a los fines de utilidad pública que se establecen en la presente Ley.
Según la propia Ley, para su aplicación deberían de producirse cualquiera de los siguientes hechos generadores:
- Que el suelo sobre el que se ubica determinado predio cambie su condición (rural a urbanizable o urbanizable a zona urbana) por aplicación de los denominados Planes de Desarrollo Urbano.
- Que la zonificación asignada a un predio cambie y que genere una mayor rentabilidad para el propietario.
- Que la mayor rentabilidad y aplicación del impuesto se justifique en el mayor aprovechamiento del suelo, ya sea por otorgarse mayores derechos edificatorios por el incremento del área techada, mayores coeficientes para la edificación o alturas.
Así, cualquier incremento del valor comercial del predio debido a la acción del Estado o a la obtención de derechos de licencias de habilitación o de mayor altura o cambio de zonificación por parte de los privados dará lugar a que los titulares y quienes resulten beneficiados sean sujeto pasivos de esta contribución.
Otro elemento a destacar es el monto de la afectación, pues por aquella contribución los propietarios de los predios que se vean beneficiados con el mencionado incremento del valor del suelo, deberán pagar a favor de la Municipalidad Provincial un porcentaje equivalente entre el 30 y 50% del incremento del valor comercial por metro cuadrado.
Todo lo anterior no hace más que evidenciar las carencias en cuanto a análisis técnico de lo que se plantea con esta norma, pues no se han establecido los parámetros mínimos a tomar en cuenta a efectos de establecer el rango de afectación por dicha contribución. Adicionalmente, se debe de tomar en cuenta que la potestad recaudadora del Estado debe de ejercitarse en forma razonable, es decir, se debe evitar afectar de manera excesiva la capacidad contributiva de los contribuyentes.
En ese sentido, más allá de aguardar por la reglamentación de esta Ley, que técnicamente no es el medio idóneo por el cual se puedan establecer modificaciones a aquella, consideramos que ella debe de ser revisada a efectos de no atentar contra los propietarios de predios que lleguen a calzar en los supuestos generadores de la contribución –denominada por la ley como “participación”-. Se debe de tomar en consideración además que, dado el contexto en el que nos encontramos, con normas como esta, la tan anhelada reactivación económica se verá paralizada una vez más, pues las inversiones inmobiliarias (sean grandes o pequeñas) se verán afectadas por estad disposiciones.
Eduardo Gálvez Monteagudo, Socio Fundador que lidera el Estudio Gálvez Monteagudo Abogados cuenta con más de 45 años de sólida experiencia en el ámbito de servicios legales en el Perú y a nivel internacional. Su experiencia legal con visión empresarial lo respalda, contando con la confianza y seguridad de sus clientes.
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