Cuando hablamos coloquialmente de una propiedad predial informal, nuestro imaginario nos lleva inmediatamente a pensar en los espacios habitados en las áreas periféricas de las principales ciudades del país. Sin embargo, normativamente, en el Perú al menos, no existe una norma que nos defina, desde el aspecto inmobiliario, que es una propiedad formal o que características permiten considerar a una propiedad predial como informal.
En la revisión de casos considerados como propiedad informal en otras latitudes, las características de la informalidad son mucho más amplias, respondiendo a diferentes aspectos como: la ocupación del suelo, público o privado, sin contar con un documento formal y reconocido por el ordenamiento legal que sustente dicha ocupación; viviendas autoconstruidas sin seguir las reglas técnicamente establecidas por el gobierno; el desarrollo urbanístico no planificado y que en muchas ocasiones ocupan lugares donde no se aprobaría la construcción por diversos problemas (y que a veces llamamos Asentamientos Humanos, Barriadas, Favelas, Tugurios, entre otros nombres recibidos en América Latina); proyectos urbanísticos que tuvieron un nacimiento legal y formal pero que, en el camino, distorsionaron su desarrollo, quedando al margen de la legalidad; espacios carentes de servicios públicos o de obras públicas mínimas para el adecuado desarrollo de viviendas (como pistas, veredas y parques); proyectos desarrollados en espacios no habilitados urbanísticamente (muchos de ellos aún con naturaleza rural o agraria).
En el caso del Perú, la adquisición de la propiedad inmueble no tiene una formalidad exigida y de obligatorio cumplimiento en nuestro Código Civil. Si esta es la regla, que no existe ninguna formalidad requerida, ninguna adquisición debería ser considerada como informal. Sin embargo, las normas que buscan regularizar la “informalidad” en nuestro país, en particular el Decreto Legislativo 803, tienen por objetivo que el derecho de propiedad sea inscrito (registrado) y publicitado en los registros de propiedad predial. Eso nos debería dar a entender que, si tu derecho de propiedad carece de registro y de la posibilidad de ser publicitado a través de los registros públicos, en una extensión de la interpretación, puede ser considerado también como propiedad informal. Y, de ser el caso, un juez podría entender el concepto de manera extendida, y como consecuencia de la informalidad, poner en peligro la protección de nuestro derecho de propiedad.
La firma de un documento (escrito), de un instrumento público que lo formalice (en la mayoría de casos ante un Notario) y su correspondiente inscripción en un registro de propiedad, son herramientas que se han considerado como formales. No existe norma de exigencia para recurrir a ellas, pero, estamos todos convencidos que son las que nos brindan seguridad frente a cualquier posible cuestionamiento de nuestro derecho.
Pero, si quiero ser considerado formal, además he de cumplir con las reglas adecuadas de la habilitación urbana, contar con licencia de construcción (y respetarla), informar a la autoridad los cambios de características urbanísticas de la edificación y, si he de transferir, cumplir con acudir a un notario y a la inscripción correspondiente.
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