Todos tenemos un familiar o algún conocido que en su momento alquilo una casa, un departamento, una habitación, local comercial, cochera, estacionamiento y otros. Sin embargo el inquilino no cumplió con el pago o en su defecto no quiere desocupar del bien inmueble de su propiedad, ocasionándoles gastos y dolores de cabeza.
Las normas legales protegen tu derecho de uso y disfrute de tu propiedad frente a esos inquilinos morosos que se adueñan de la misma. Tú puedes iniciar un proceso de desalojo.
1.- ¿QUÉ PUEDES LOGRAR MEDIANTE UN PROCESO DE DESALOJO?.-
Mediante el proceso de desalojo el propietario LOGRA la devolución del bien inmueble alquilado o cedido, por lo tanto se encuentra habilitado para ejercer el uso y usufructo de su derecho de propiedad.
2.- DEFINICIÓN DE DESALOJO.-
El desalojo es un procedimiento legal, mediante el cual el propietario de un bien inmueble requiere al inquilino o poseedor precario se retire y restituya el bien inmueble alquilado o usurpado.
El desalojo es una pretensión de orden personal, tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter d un simple precario[1].
3.- ¿CUÁNDO PUEDES INICIAR UN PROCESO DE DESALOJO?
Se puede exigir al inquilino o poseedor precario “devuelva el bien inmueble” que le alquiló o le cedió en los casos siguientes:
3.1. EN CASO DE OCUPANTE PRECARIO.-
Cuando una persona posee vivienda sin título (sin contrato, sin autorización) o con título fenecido (contrato vencido o la autorización ha sido revocada).
3.2. EN CASO DE FALTA DE PAGO
Deja de cumplir con el pago de arrendamiento.
3.3. EN CASO DE VENCIMIENTO DE CONTRATO
El Contrato de alquiler ha culminado y no se ha renovado.
4.- EN EL PERÚ EL PROCESO DE DESALOJO SE TRAMITA VÍA PROCESO SUMARÍSIMO.
Por la supuesta simplicidad de pretensión de desalojo, conforme el artículo 585° del Código Procesal Civil, la restitución del predio se tramita bajo las reglas de un procedimiento breve y sencillo , como es el sumarísimo, ello en atención al principio de economía procesal.
Este proceso sumarísimo de desalojo requiere de una etapa de cognición, en el que el juez luego de oír a las partes y examinar las pruebas, dicta sentencia, haciendo lugar o rechazando la demanda.
Asimismo; solamente en el caso que le demandado no cumpla voluntariamente la sentencia se procede a su ejecución forzada, a través del lanzamiento en aplicación del artículo 953° del Código Procesal Civil.
5.- ¿CUÁL ES LA COMPETENCIA JURISDICCIONAL EN LOS PROCESOS DE DESALOJO?
Para saber en qué, la Corte superior de Justicia va interponer la demanda de Desalojo solicitando la restitución del predio es necesario tener en cuenta lo siguiente:
5.1.- LA MATERIA.-
Es competente el Juez Civil, teniendo en cuenta que, un proceso de desalojo se refiere a pretensiones de relaciones privadas, supeditado a la cuantía.
5.2.- LA CUANTÍA.-
Es necesario precisar que, la cuantía de renta mensual permitirá que la competencia pueda comprender no solo a jueces de primera instancia sino también a jueces de paz letrado. El artículo 547 del Código Procesal Civil señala que cuando la cuantía no supera las 150 URP, son competentes los jueces de Paz Letrado.
5.3.- TERRITORIO.-
Si se encuentran vinculadas a un contrato corresponde interponer la demanda en el lugar del inmueble. En caso no tener contrato corresponde interponer la demanda en el domicilio del demandado.
6.- ¿ES OBLIGATORIO INTERPONER CONCILIACIÓN EXTRAJUDICIAL ANTES DE RECURRIR AL ÓRGANO JURISDICCIONAL?
Antes de formular la demanda es necesario una conciliación extrajudicial, siempre y cuando no se llegue a un acuerdo se interpone demanda de desalojo ante el Poder Judicial.
7. LA LEY N°. 30933 “LEY QUE REGULA EL PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE DESALOJO CON INTERVENCIÓN NOTARIAL”
Es una vía alternativa a la judicial y al “Proceso Único de Ejecución de Desalojo” regulado por el Decreto Legislativo No. 1177, que permite proteger los derechos de propiedad de las personas que se dedican a la actividad de arrendamiento de inmuebles.
Este procedimiento especial es más rápido cuya naturaleza es un proceso de ejecución aplicable al título ejecutivo creado por la propia Ley N°. 30933, ante el Poder Judicial.
8.- ¿QUIÉNES SE PUEDEN ACOGER AL PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE DESALOJO REGULADO POR LA LEY No. 30933?
Se podrá acoger a esta Ley, el propietario, el arrendador, administrador y todo aquel que, considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble, contra el arrendatario que se ha sometido expresamente al presente procedimiento especial.
9.- LOS COMPETENTES PARA LLEVAR A CABO EL PRESENTE PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE DESALOJO.-
- Los NOTARIOS PÚBLICOS, dentro de la provincia en la que se ubica el bien inmueble arrendado, para constatar las causales de desalojo.
- El JUEZ DE PAZ LETRADO, del distrito en el que se ubica el bien inmueble arrendado, para ordenar y ejecutar el lanzamiento.
10.- MODELO DE CLAÚSULA DE DESALOJO EXPRESS.-
CLÁUSULA.- SOMETIMIENTO EXPRESO A LA LEY QUE REGULA EL PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE DESALOJO CON INTERVENCIÓN NOTARIAL
Las partes declaran que EL ARRENDATARIO se somete al procedimiento especial de desalojo con intervención notarial regulada por la Ley No. 30933.
Asimismo, EL ARRENDATARIO también se somete al trámite judicial de lanzamiento regulado por la citada norma.
En consecuencia, en caso de incurrir en más de dos meses de incumplimiento en el pago de la renta convenida o de haberse concluido el plazo del contrato, EL ARRENDATARIO deberá desocupar y restituir inmediatamente el bien a EL ARRENDADOR, conforme a los términos establecidos en la Ley No. 30933.
Por consiguiente mediante la demanda de desalojo puedes lograr la restitución del uso y disfrute de tus derechos de propiedad.
Eduardo Gálvez Monteagudo, Socio Fundador que lidera el Estudio Gálvez Monteagudo Abogados cuenta con más de 45 años de sólida experiencia en el ámbito de servicios legales en el Perú y a nivel internacional. Su experiencia legal con visión empresarial lo respalda, contando con la confianza y seguridad de sus clientes.
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[1] MARIANELLA LEDESMA NARVAES, Comentarios al Código Procesal Civil, análisis artículo por artículo, Tomo II, Quinta Edición, editorial Gaceta Jurídica, pagina 800.
